Waarom wil jij de hypotheek oversluiten?

10 maart 2022

De hypotheekrente stijgt. Maar de rente is nog steeds historisch laag. Een goed moment om te bepalen of oversluiten tot lagere hypotheeklasten leidt. En wat is een reden om over te sluiten? In dit blog lees je de stappen die je moet nemen om te bepalen of het gunstig is om de hypotheek over te sluiten.

Waarom is de hypotheek oversluiten gunstig?Oversluiten van de hypotheek houdt in: De rente die je betaald is hoger dan de werkelijke rente van vandaag bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Bijvoorbeeld: Je hebt de hypotheek afgesloten tegen 4%-5% en de huidige rente is 2%. Jij wil die rente ook. Je koopt dan het lopende rentecontract af. Je gaat de rente voor de resterende rentevastperiode nú ineens betalen. De zogenaamde “boeterente”. De hoogte van de boete is oa afhankelijk van de aflossingsvorm en mag inclusief de bijkomende kosten van hypotheekadvies, notaris en wellicht taxatie en NHG onder voorwaarden worden gefinancierd met de nieuwe hypotheek. Je kunt het ook zelf betalen met spaargeld. Zekerheidshalve: Oversluiten kun je ook gewoon bij de huidige geldverstrekker doen! 

Maar wáárom wil je eigenlijk oversluiten? Hierbij een aantal opties:

  • Lagere maandlasten (uiteraard)
  • Zekerheid van een vaste en stabiele hypotheeklast op de lange termijn
  • Je verwacht dat de rente gaat stijgen (en niet snel meer gaat dalen)
  • Je gaat verbouwen of verduurzamen en neemt oversluiten mee
  • Je wenst een krediet af te lossen met hypotheek en neemt oversluiten mee
  • Je wenst een andere afloswijze en neemt oversluiten mee
  • Je wenst overwaarde op te nemen maar dat kan niet bij de huidige geldverstrekker

Levensfase

Bij de vraag waarom iemand oversluit krijg ik vaak als reactie: “Ik leef nu, heb kosten van de kinderen, en wat de toekomst brengt zie ik dan wel”. Daarom is het een goed om te kijken in welke levensfase je zit. Wonen de kinderen thuis, gaan ze studeren en/of binnenkort de deur uit? Of je gaat of bent met pensioen. Twee volledig verschillende fases met andere kosten en wensen. 

Veel informatie over het oversluiten van de hypotheek gaat over het voordeel op de rente. Je gaat van een hoge naar een lage rente. Echter, heb je ook verder gekeken dan alleen de rente? Wat als je een spaar- of annuïteitenhypotheek hebt? Hieronder een overzicht van de gevolgen per aflossingswijze.

Oversluiten aflosvrije- en lineaire hypotheek

Als je een aflosvrije- of lineaire hypotheek hebt, is het voordeel eenvoudig te berekenen. Stel de hypotheek is 150.000 met een rente van 4%. De rentelast is 500 bruto per maand. Wanneer je oversluit naar 2% rente is de nieuwe rentelast 250 bruto per maand. Jouw besparing: 500 -/- 250 = 250 bruto per maand. 

Bij een lineaire hypotheek komt de maandelijkse aflossing er nog bij. Die heeft echter geen enkele onderlinge samenhang met de rente. Bij een lineaire hypotheek van 150.000 betaal je 150.000 / 360 maanden = 416,67 per maand aflossing. Ongeacht of de rente 1% of 10% is.

Oversluiten annuïteitenhypotheek

Uiteraard kan je het rentevoordeel berekenen. Maar bij deze aflosvorm is er een samenhang tussen rente en aflossing. Wanneer je minder rente gaat betalen, ga je méér aflossing betalen. Vervelend? Helemaal niet. Als je toch moet betalen dan maar aflossing. Door aflossen daalt de schuld sneller (= meer overwaarde) en zijn de totale lasten over de gehele looptijd lager. 

Stel, de hypotheek is bij aanvang 150.000 met een rente van 4%. De hypotheeklast is 716 bruto per maand welke bestaat uit 496 rente en 220 aflossing in de 1e maand. Eigenschap van deze aflosvorm is dat de bruto maandlast van 716 gelijk blijft tijdens de rentevast periode (bijvoorbeeld 20 jaar). Door de aflossing daalt je schuld en ga je maandelijks minder rente betalen, en méér aflossing. Dit zie je niet direct maar wordt administratief verwerkt door je geldverstrekker. Stel dat je na 10 jaar oversluit naar een rente van 1,5% rente. 

De rente daalt naar 140 bruto in de 1e maand na oversluiten. Bij aanvang betaalde je 496 en in de laatste maand vóór oversluiten 380 aan rente. De besparing in rente: 380 -/- 140 = 240 bruto per maand.

Maar je moet nog aflossing betalen. De resterende hypotheekschuld is 114.238. De nieuwe hypotheeklast inclusief aflossing is 551 bruto per maand. Jouw besparing: 716 -/- 551 = 165 bruto per maand. Doordat de aflossing erbij komt is de maandelijkse besparing lager dan wanneer je alleen rente betaalt zoals bij een aflosvrije- of lineaire hypotheek.

Oversluiten spaarhypotheek

Het rentevoordeel is wederom te berekenen. Maar bij deze aflosvorm is er een samenhang tussen rente en spaarpremie. De rente die je betaalt krijg je ook vergoed als spaarrente. Hiermee bouw je een gegarandeerd kapitaal op om na 30 jaar af te lossen op de hypotheek. Wanneer je minder rente gaat betalen, ga je een hogere maandelijkse inleg betalen. Dit is nadelig omdat de spaarinleg niet fiscaal aftrekbaar is, en de rente wel.

Stel, de hypotheek is bij aanvang 150.000 met een rente van 4%. De hypotheeklast is 718 bruto per maand welke bestaat uit 500 rente en 218 spaarinleg. Eigenschap van deze aflosvorm is dat de bruto maandlast van 718 gelijk blijft tijdens de rentevast periode (bijvoorbeeld 20 jaar). Stel dat je na 10 jaar oversluit naar een rente van 1,5% rente. 

De rente daalt naar 187,50 bruto per maand na oversluiten. De spaarhypotheek is eigenlijk ook een aflosvrije lening, maar met een geblokkeerde spaarrekening er naast. De besparing in rente: 500 -/- 187,50 = 312,50 bruto per maand.

Maar je moet nog spaarinleg betalen. De opgebouwde spaarpot is 32.084. De nieuwe rente, het opgebouwde bedrag en resterende looptijd bepalen de nieuwe inleg. De nieuwe spaarinleg wordt 382 per maand. Een stijging van 164 per maand. De totale nieuwe maandlast van rente + inleg wordt 187,50 + 382 = 569,50 bruto per maand. De totale besparing bedraagt 718 -/- 569,50 = 148,50.

Wel of niet oversluiten?

Of oversluiten interessant is, is afhankelijk van jouw eigen situatie. Ik reken met 4%. Als jouw rente lager of hoger is, vallen de bedragen anders uit. Daarnaast moet je de kosten en boeterente nog betalen. Als je die financiert met hypotheek gaat de maandlast omhoog. Hierdoor daalt het maandelijkse voordeel. De rente is niet fiscaal aftrekbaar over dit bedrag. Bij 30.000 aan boete en kosten betaal je al snel 105 bruto per maand extra. Onder voorwaarden en afhankelijk van de situatie is het een mogelijkheid om dit bedrag aflossingsvrij te financieren om de maandlasten laag te houden. Zoek het wel of niet oversluiten echter in jouw persoonlijke situatie van de levensfase, bijkomende financiële wens en hoeveel zekerheid je zoekt: 

  • Je wil lagere maandlasten
  • Je wil verbouwen of verduurzamen
  • Je wil overwaarde opnemen
  • Je gaat of bent met pensioen en wil lagere lasten 
  • Je wil meer zekerheid van een vaste en stabiele maandlast nu de rente nog laag is
  • De einddatum van de rentevast periode nadert en je verwacht een stijgende rente
  • De looptijd van 30 jaar van jouw hypotheek eindigt binnen bijvoorbeeld 10-15 jaar
  • Een combinatie van bovenstaande 

Belastingvoordeel

De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar waardoor je belastingvoordeel hebt. Hoe hoger de rente, hoe meer je terugkrijgt. Als je 4% betaalt krijg je, bij een belastingvoordeel van 37%, 1,48% terug. Je betaalt een netto rente van 2,52%. Sluit je over naar een lagere rente van 2%, betaal je netto 1,26% bij een belastingvoordeel van 37% en krijg je 0,74% terug. Uiteraard zit de grootste besparing in de lagere maandlasten. Let bij het oversluiten op wat je over de gehele looptijd van de hypotheek gaat besparen, zowel bruto als netto. En houd daarbij rekening met de boeterente en kosten. 

Wat moet je doen?

  • Verzamel je inkomengegevens, bijvoorbeeld op Mijnpensioenoverzicht.nl 
  •  Ga naar BKR om je kredietgegevens te bekijken
  • Zoek je hypotheeksaldo op de digitale omgeving van je geldverstrekker
  • Vraag de officiële boeterente op bij je geldverstrekker of bereken deze binnen de digital omgeving van de geldverstrekker
  • Plan een vrijblijvend gesprek met een adviseur

Maatwerk nodig?
Doortastend advies?
Mogelijkheden weten?

Lees binnenkort ook de andere blogs

Hoeveel overwaarde wil jij opnemen?

Waarom wil jij de hypotheek oversluiten?

1

Stuur een mail naar
John@­jpfinancieeladvies.nl

Gevestigd te
Raalte/Holten

JP Financieel  Advies

Om te bepalen wat de consequentie van jouw keuze is, moet je inzicht hebben. Als je inzicht hebt in de huidige situatie, creëer je overzicht. Door inzicht en overzicht krijg je rust, en kunnen er weloverwogen beslissingen worden genomen om jouw wens en de toekomstige situatie in te vullen. 

© Copyrights

Openingstijden

Maandag - vrijdag
09.00 - 17.30
's Avonds op afspraak